Згідно зі встановленими нормами Податкового кодексу України форвардний контракт - це дериватив* на підставі цивільно-правового договору. На момент укладення, в форвардному контракті повинні бути чітко прописані і зафіксовані всі умови угоди, наприклад, сума, яку покупець повинен сплатити продавцеві, строки оплати, курс валют, дата завершення будівництва, термін виконання етапів будівництва і термін введення в експлуатацію об'єкта, технічна характеристика нерухомості (квартири) і т. д.

 *Дериватив - це стандартний документ, що засвідчує право та/або зобов'язання придбати або продати на певних умовах, в майбутньому цінні папери, кошти, матеріальні активи (у нашому випадку - нерухомість) або нематеріальні активи.

 Продавець зобов'язується у встановлений термін передати базовий актив (квартиру) у власність покупця на визначених умовах. У свою чергу, покупець зобов'язується прийняти в установлений строк базовий актив і сплатити за нього ціну, визначену цим договором. Якщо говорити про форвардні контракти у будівництві, то в якості базового активу виступає право на придбання майнових прав на нерухомість, що будується.

Будь-яка сторона форвардного контракту має право і може відмовитися від виконання своїх зобов'язань, але тільки за згодою іншої сторони або у випадках, визначених законодавством України.

Продавець форвардного контракту не може передати (продати) зобов'язання за цим контрактом іншим особам без згоди покупця форвардного контракту.

З моменту внесення повної оплати на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, при укладанні форвардного контракту, покупець квартири в новобудові стає першим власником квартири, і на нього відразу ж оформляється право власності на квартиру.

Нотаріальне посвідчення угод при первинному оформленні квартири на покупця при форвардних контрактах не обов'язкове, а точніше - виключається.

Всі умови контракту визначаються сторонами в момент його укладення.

На сьогоднішній день укладення форвардних контрактів на поставку квартири (сукупності майнових прав) - це найбільш ефективний, простий і зрозумілий механізм фінансування у будівництво.

  

ЕТАПИ УГОДИ ПРИ ПРОДАЖУ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ ЗА ДОПОМОГОЮ ФОРВАРДНИХ КОНТРАКТІВ:

При продажу нерухомості в новобудовах, угода, як правило, проходить у два етапи:

  • укладення договору купівлі-продажу майнових прав між сторонами угоди (покупець виплачує забудовнику 30% або більше коштів від загальної вартості квартири (на підставі ст. 655 та п.2 ст. 656 гл. 54 Цивільного Кодексу);
  • реєстрація форвардного контракту на товарній біржі та укладається одночасно з договором купівлі-продажу майнових прав (фіксується залишок суми угоди (грошових коштів), які покупець повинен буде внести забудовнику за отримання в подальшому права власності на нерухомість).

 

ПЕРЕВАГИ ВИКОРИСТАННЯ ФОРВАРДНИХ КОНТРАКТІВ:

Для забудовника

Для інвестора

· дозволяє вести будівництво на партнерських умовах, коли одна компанія володіє ділянкою,   а  на іншу  оформлена вся дозвільна документація для будівництва;

· уникнення ризиків подвійних продажів, (інвестор забезпечується винятковим переважним правом на придбання квартири за договором купівлі-продажу майнових прав);

· полегшена робота з документами (немає необхідності у випуску облігацій, залученні кваліфікованих і дорогих фахівців як у сфері цінних паперів, так і в сфері бухгалтерського обліку та оподаткування);

· гарантії невикористання відчуження нерухомості;

· при роботі з форвардними  контрактами забудовнику не потрібен управитель, як при використанні   фондів фінансування будівництва;

· зведені до мінімуму ризики у випадках розстрочки і не завершення розрахунків інвестора із забудовником;

· хеджування ризиків за допомогою форвардних контрактів дає можливість сформувати угоду з довільними терміном виконання і фінансовими умовами, що дозволяють мінімізувати потенційні неплатіжні ризики, а  також проводити операції купівлі-продажу нерухомості незалежно від поточних ринкових цін;

· неможливі махінації на ринку нерухомості (обертання форвардних контрактів здійснюється на товарній біржі, яка не тільки забезпечує контроль за угодами, але й веде облік прав власності на форвардні контракти);

· хеджування ризиків зміни вартості базового активу шляхом фіксування ціни базового активу в гривневомуеквіваленті.

· допомагає уникнутидодаткових послуг і витрат (нотаріус, агентства нерухомості і т. д.).

 
10.02.2015 р.